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大河财立方《极刻》第1050篇

【大河财立方记者司高妍文冉衡摄影】超大型购物中心落在郑东新区，郑东商圈加速崛起。

6月28日，郑东万象城正式开门迎客，标志着郑东新区商业能级迈上新台阶。

此前郑东新区商业项目布局分散，集聚效应不明显。而现在郑东万象城或将与一街之隔的弘坊项目形成强大合力，改变郑东新区商业“散而不聚”的现状，助力郑东新区打造核心商圈，成为展示郑州国际消费中心城市的形象窗口。

另外，郑东万象城的开业，还从侧面反映出郑州核心商圈的发展走向。随着城市发展重心的东移，郑州核心商圈从二七商圈到花园路商圈再到如今的郑东商圈，一路向东拓展，且商业格局也从以往单中心进化为多中心态势。

郑东万象城开业

刷新郑东新区最大单体购物中心记录

6月28日，郑东万象城举行开业仪式。

活动现场，华润置地北方大区总经理朱文刚表示，2010年华润进入郑州，从郑州商脉源地二七商圈起步发展，今日，华润再带来全新旗舰产品郑东万象城。当前郑州正以国际消费中心城市建设为牵引，而郑东万象城将以“城市首店+旗舰引领”模式，助力消费生活。

开业现场，人流涌动，热闹非凡。不少顾客一早前来，一探郑东万象城的真面目，不到营业时间，门口已有许多顾客等待。

从1号门进入购物中心1楼中庭，艺术装置玄鸟映入眼帘，不少顾客在现场拍照合影。记者注意到，商场开业首日，北区1楼的空铺较多，如赫莲娜、海蓝之谜、雅诗兰黛、MAC等高端化妆品品牌还处于围挡状态。其他楼层及南区开放街区大部分都已经开门营业。

2021年6月3日，华润置地控股有限公司旗下子公司河南京润万象房地产开发有限公司与杭州建杭和诚置业有限公司，以67.8亿元的价格力压银泰和正弘，竞得郑东新区金水东路与东风南路交叉口的热门地块。

2025年3月，郑东万象城正式对外官宣，瞬间引起大众高度关注。

公开资料显示，作为郑州首个融合“盒子MALL+开放式街区”的超级商业综合体，郑东万象城的定位是“中原极致生活新地标”，项目总体量达73万㎡，涵盖购物中心19.4万㎡，商业街区4.7万㎡及高端写字楼。其中北区盒子商业与南区开放街区通过玻璃连廊无缝衔接。

值得注意的是，在已开业的商业体量上，除银泰inPARK（28万平方米）外，郑东新区目前尚无其他购物中心可与郑东万象城形成单体竞争。

在业态规划和品牌引进上，郑东万象城涵盖国际时尚、精品零售、潮流运动、格调餐饮、美妆高化、娱乐体验、品质个护、精品超市等各类业态，共计引入540余家品牌。其中潮流零售旗舰店超20%，餐饮首店超40%以上，包括Peet's Coffee、山石榴、牛排家、总厨香料餐厅、十秋、呛头家、阿萨中东料理等数十余家华中首店以及河南首店。

与二七万象城相比，郑东万象城在交通方面具有明显优势。郑州1号线东风南路站C口可直接通达购物中心内部。此外，该购物中心距郑州东站仅2.4公里，有助于吸引省内外客群前来购物。

作为华润旗下高品质购物中心品牌，万象城在深圳、沈阳、杭州等城市均是高端商业的代表。然而，其在郑州一号店的招商与业绩表现却未达预期。如今，郑东万象城开业，是否能成为郑州新的重奢商业代表？

“基于对各大集团2024年度财报的分析，短期内奢侈品牌在中国大陆市场的开店拓展将呈现放缓态势。”高力国际西北区董事、郑州公司总经理张桐表示，就郑州市场而言，过去三年，众多品牌刚刚在丹尼斯大卫城完成新一轮投入或原有店铺升级，短期内各品牌会将主要精力放在这些店铺的经营提升和业绩稳固上，很难在如此短的时间内于同一城市开设第二家门店。

这意味着，郑东万象城短期内较难确立重奢地位。但后续发展如何，仍值得期待。

华润系的抢跑战

与大卫城拉开地理距离，与弘坊拉开时间差

郑东万象城开业前夜仍在加速赶工，这份急迫，或源于华润对突围郑州高端商业市场的渴望。

2010年，华润首入郑州，在二七商圈核心开出华中首座万象城城市综合体，并定位中原最高档综合性购物中心。2014年开业首日，该项目即创下单日客流突破10万人次的佳绩，同年8月又引入高端百货金标百盛。2015年1月华中首家Apple Store零售店进驻商场，二七万象城一时风头无两。

然而，事态并非二七万象城想象般顺利。

2012年，本土巨头丹尼斯决定在2007年拍下的地块（二七路以西，原河南人民剧院及其西侧）上建设大卫城项目，同样瞄准高奢市场。

2015年10月，丹尼斯·大卫城正式营业，并凭借Gucci、Cartier等国际重奢品牌强势开局。同年，二七万象城的金标百盛却宣告闭店，原计划或已进驻的奢侈品牌如Louis Vuitton、Burberry等后续也转向大卫城开设新店，这夯实了丹尼斯·大卫城高端商业的地位。

二七万象城则离原本的重奢定位越来越远。2017年的华润置地财报显示，其租金收入水平和出租率在全国已开业万象城中垫底。后来，二七万象城虽然进行品牌调整，业绩有所改善，但仍难比肩丹尼斯·大卫城在高端奢侈品品牌商选址的首位度。

万象城为何在郑州市场做不成高端商业代表？在业内人士看来，原因有以下几点：

一是丹尼斯入局高端商业较早。1997年丹尼斯百货人民路店开业，2002年引进Chanel等高化品牌，成为河南首家进口高化品牌的商场。此后以国际高端美妆为基，发力国际一、二线零售服饰、名表品牌，相继引入Salvatore Ferragamo等奢侈品牌。2008年开业的丹尼斯百货花园路店也引进一线美妆大牌，填补区域高档化妆品矩阵空白。

凭借百货双店的稳定经营和良好业绩，丹尼斯与一批奢侈品品牌建立了良好合作关系，为打造大卫城奠定了坚实基础。

二是交通方面，二七万象城不占优势。通往万象城的主要道路民主路是单行道，而大卫城交通相对便捷。

三是两大商场距离较近，重奢品牌养店成本高，不会在两大商场同时开店。虹吸效应使得高奢品牌向大卫城聚集。

如今，郑东万象城与丹尼斯大卫城在地理空间上拉开距离，或想在郑州高端购物中心市场重新扳回一局。毕竟，丹尼斯系在郑东新区并无重仓项目，时至今日仍只有十多年前的七天地。

此外，郑东万象城此次开业，或意在先于与其商业谋划相似的弘坊一步。

2023年12月29日，正弘置业旗下子公司郑州正弘和盛实业有限公司，以共计8.3亿元的价格，拍下正光路南、才高街东以及才高街西、金水东路北这两大地块。2024年元旦，弘坊正式宣布开工，拟于2027年开业。

两个项目在同一十字路口的斜对角，是同行、更是竞对。弘坊背后的正弘集团是河南本土商业的佼佼者。2023年，正弘城凭借近50亿元的年交易规模，跻身国内单体商场销售规模TOP50的行列，在河南同业中更是排名第二。

在业内人士看来，当下商业竞争激烈的市场环境下，郑东万象城抢先开业，有助于迅速抢占消费客群，并在郑东新区及周边地区树立起品牌形象，以便为后续的发展筑牢基础。

从二七商圈到郑东商圈

郑州核心商圈一路向东

随着郑州城市框架的不断拉大，区域经济竞争力的不断变化，郑州核心商圈是否会出现二次东移？郑东商圈会不会在未来成为郑州第一核心商圈？

河南探十里商业管理有限公司董事长司小伟在接受记者采访时表示，当城市区域地区的经济总量、规模及消费者购买力达到一定水平，区域商圈出现是必然，这是商业发展的规律。

回望过去，以亚细亚为标志的二七商圈，曾是郑州商业的璀璨明珠。彼时，城市市场规模有限，消费客群集中于此，商业活动主要围绕该区域展开。

然而，随着城市不断扩容，作为老城区外溢的重要承接地，花园路凭借丹尼斯人民百货店、国贸360、正弘城等项目的汇聚形成商圈，吸引了大量年轻消费者，对二七商圈进行了分流。值得一提的是，在花园路商圈崛起的时间，二七商圈的金博大、北京华联等相继歇业。后续，二七商圈除大卫城之外，一直未拿出其他具有影响力的商业项目。

实际上，这一次的东移，本质上是城市框架拓展、消费客群分布变化以及区域经济发展共同驱动的结果。

2003年，城市再次扩容，郑东CBD开工建设，这意味着郑州城市发展重心的东移。2012年，郑州东站落地郑东新区，该区域发展全面提速。如今，该区域建成面积已超100平方公里，常住人口突破100万，不少中高端写字楼与高端住宅小区林立于此。这为商业发展积累了稳定高消费客群的同时，也催生了对大型商业综合体的迫切需求。

此前，新田360广场、尚座中心、熙地港等项目虽相继在郑东新区落地，并初步构建起该区域的商业生态，但与二七商圈、花园路商圈相比，其商业项目分布过于分散，未形成显著的集聚效应。